Ein modrig-muffiger Geruch, dunkle Flecken an der Wand, abblätternder Putz: Ein feuchter Keller ist weit mehr als ein kosmetisches Problem. Wer die Warnzeichen ignoriert, riskiert Schimmel, Gesundheitsschäden und einen erheblichen Wertverlust der eigenen Immobilie. Ein Überblick über Ursachen, Risiken und Lösungen – und warum Abwarten die teuerste Option ist.
Ein Problem, das Millionen Gebäude betrifft
In Deutschland verfügen rund 70 Prozent aller Wohngebäude über einen Keller. Ein großer Teil davon stammt aus der Nachkriegszeit oder ist noch älter – gebaut in Jahrzehnten, in denen Abdichtungsnormen wie die heutige DIN 18533 schlicht nicht existierten. Horizontalsperren wurden oft gar nicht eingebaut, Bitumenanstriche auf die Kellerwand gepinselt und gehofft, dass es reicht. Das Ergebnis zeigt sich Jahrzehnte später: Millionen Kellerräume, in denen Feuchtigkeit über Jahre ungehindert ins Mauerwerk eindringt – schleichend, oft unbemerkt, aber mit gravierenden Folgen.
Was viele Eigentümer nicht wissen: Die Feuchtigkeit bleibt nicht im Keller. Über Kapillarwirkung steigt sie im Mauerwerk auf, durchfeuchtet Wände in den oberen Stockwerken und schafft ideale Bedingungen für Schimmelbildung – auch in Wohnräumen, die auf den ersten Blick völlig trocken erscheinen. Der muffige Geruch, der beim Öffnen der Kellertür in die Wohnung zieht, ist dabei nur das offensichtlichste Symptom.
Doch auch bei neueren Gebäuden ist ein feuchter Keller keine Seltenheit. Schlechte Bauausführung, mangelhafte Qualitätskontrolle während der Bauphase oder nachträgliche Setzungen des Gebäudes können dazu führen, dass selbst eine nach Norm geplante Abdichtung versagt. Die Annahme, dass nur Altbauten betroffen sind, ist einer der verbreitetsten Irrtümer unter Immobilienbesitzern.
Woher kommt die Feuchtigkeit? Die vier häufigsten Ursachen
Um das Problem zu lösen, muss man verstehen, woher die Feuchtigkeit kommt. Denn je nach Ursache unterscheiden sich die notwendigen Maßnahmen erheblich. Im Wesentlichen lassen sich vier Mechanismen unterscheiden.
1. Fehlende oder defekte Außenabdichtung
Bei Altbauten fehlt häufig eine vertikale Abdichtung der Kellerwände gegen das umgebende Erdreich. Bodenfeuchtigkeit und Sickerwasser dringen ungehindert durch das poröse Mauerwerk. Bei neueren Gebäuden kann eine mangelhafte Ausführung der Abdichtung nach DIN 18533 zu ähnlichen Problemen führen.
Die DIN 18533, die seit Juli 2017 die alte DIN 18195 ablöst, unterscheidet verschiedene Wassereinwirkungsklassen – von Bodenfeuchtigkeit (W1-E) bis hin zu drückendem Grundwasser (W2-E). Welches Abdichtungsverfahren zum Einsatz kommen muss, hängt unmittelbar von dieser Klassifizierung ab. In der Praxis bedeutet das: Ohne eine genaue Analyse der Wasserbelastung am konkreten Standort ist jede Abdichtungsmaßnahme ein Schuss ins Blaue.
2. Aufsteigende Feuchtigkeit durch fehlende Horizontalsperre
Fehlt eine sogenannte Horizontalsperre – also eine waagerechte Sperrschicht im unteren Bereich des Mauerwerks – kann Wasser kapillar nach oben steigen. Je nach Porosität des Mauerwerks kann Feuchtigkeit auf diese Weise einen halben Meter, einen Meter oder sogar noch höher aufsteigen.
Das Phänomen macht sich häufig durch Salzausblühungen bemerkbar: weiße, kristalline Ablagerungen an der Wandoberfläche. Sie entstehen, wenn das im Mauerwerk transportierte Wasser an der Oberfläche verdunstet und die darin gelösten Salze zurückbleiben. Diese Salzkristalle sind nicht nur hässlich – sie erzeugen beim Wachstum einen erheblichen Druck im Porensystem des Mauerwerks und führen mit der Zeit zum Abplatzen von Putz und zur Zerstörung der Mauersteine selbst.
3. Drückendes Grundwasser
In Regionen mit hohem Grundwasserspiegel kann Wasser mit hydrostatischem Druck gegen die Kellerwände und die Bodenplatte pressen. Dieser sogenannte Lastfall „drückendes Wasser" stellt die höchsten Anforderungen an eine Kellerabdichtung. Herkömmliche Bitumenanstriche sind hier wirkungslos. Stattdessen sind Abdichtungssysteme erforderlich, die dem Wasserdruck standhalten – etwa kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtungen oder spezielle Dichtungsschlämmen.
Besonders tückisch: Der Grundwasserspiegel ist nicht konstant. Er schwankt je nach Jahreszeit, Niederschlagsmenge und baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft. Ein Keller, der jahrelang trocken war, kann nach einem regenreichen Winter plötzlich Wasser ziehen – schlicht weil der Grundwasserspiegel gestiegen ist.
4. Kondenswasser – das unterschätzte Sommerproblem
Im Sommer strömt warme, feuchte Außenluft durch offene Kellerfenster in den kühlen Keller. An den kalten Wänden, die vom umgebenden Erdreich gekühlt werden, kondensiert die Luftfeuchtigkeit – ähnlich wie Wassertropfen auf einem kalten Glas an einem heißen Tag. Das Umweltbundesamt empfiehlt deshalb, Kellerräume im Sommer ausschließlich nachts oder in den kühlen Morgenstunden zu lüften – und nicht, wie viele instinktiv tun, bei sommerlicher Hitze die Fenster aufzureißen.
Kondenswasser ist eine besonders häufige Ursache für Schimmelbildung im Keller, wird aber selten als solche erkannt. Viele Eigentümer vermuten eine defekte Abdichtung, obwohl das Problem in Wirklichkeit durch falsches Lüftungsverhalten verursacht wird. Umgekehrt wird tatsächlich eindringende Feuchtigkeit manchmal fälschlicherweise als Kondenswasser abgetan – mit fatalen Folgen, weil die eigentliche Ursache nicht behoben wird.
Wann wird es gesundheitsgefährlich?
Schimmelpilze sind anspruchslos. Sie benötigen nur zwei Dinge, um zu wachsen: eine feuchte Oberfläche und organisches Material. Beides findet sich in einem feuchten Keller im Überfluss – von der Tapete über Holzregale bis zum Karton mit alten Büchern.
Wie Schimmelsporen in die Wohnbereiche gelangen
Das Gefährliche am Kellerschimmel ist nicht der Schimmel selbst – sondern seine Sporen. Diese mikroskopisch kleinen Partikel verbreiten sich über die Luft und gelangen über Treppenhäuser, Türspalten und undichte Kellerdecken in die darüberliegenden Wohnbereiche. Ein feuchter Keller kontaminiert auf diese Weise unter Umständen das gesamte Gebäude, auch wenn in den Wohnräumen selbst kein Schimmel sichtbar ist.
Was das Umweltbundesamt sagt
Laut Umweltbundesamt können Schimmelpilze allergische Reaktionen auslösen, die sich ähnlich wie Heuschnupfen äußern: laufende Nase, Augenreizungen, Niesen. Darüber hinaus besteht ein erhöhtes Risiko für Atemwegserkrankungen und Atemwegsinfektionen. Bei Menschen, die bereits an Asthma leiden, kann Schimmelexposition die Erkrankung erheblich verschlimmern.
Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit geschwächtem Immunsystem. Untersuchungen im Rahmen der „Beobachtungsgesundheitsämter" in Baden-Württemberg zeigen, dass Kinder in Wohnungen mit sichtbarer Feuchtigkeit oder Schimmel ein um den Faktor 1,5 bis 1,7 höheres Risiko für Asthma und Ekzeme haben als Kinder in trockenen Wohnungen.
Die unsichtbare Gefahr: Mykotoxine
Weniger bekannt, aber nicht weniger problematisch: Einige Schimmelpilzarten produzieren sogenannte Mykotoxine – giftige Stoffwechselprodukte, die selbst dann gesundheitliche Wirkung entfalten können, wenn der Schimmel nicht direkt sichtbar ist. Kopfschmerzen, chronische Müdigkeit, Hautausschläge und wiederkehrende Atemwegsinfekte können Hinweise auf eine verborgene Schimmelbelastung sein.
Der muffige, erdige Geruch in vielen Altbau-Kellern wird übrigens nicht primär von den Schimmelpilzen selbst verursacht, sondern von Aktinobakterien – Mikroorganismen, die unter denselben feuchten Bedingungen gedeihen und die beim Einatmen ebenfalls gesundheitliche Beschwerden verursachen können.
Die Warnsignale erkennen
Die Anzeichen einer gesundheitsrelevanten Schimmelbelastung sind oft subtil und werden leicht mit anderen Ursachen verwechselt:
- Ein leicht muffiger Geruch beim Betreten des Kellers oder Treppenhauses
- Erhöhte Luftfeuchtigkeit in der darüberliegenden Wohnung, obwohl dort regelmäßig gelüftet wird
- Allergiesymptome (Niesen, juckende Augen, laufende Nase), die zu Hause stärker auftreten als anderswo
- Wiederkehrende Atemwegsinfekte bei Bewohnern, insbesondere bei Kindern
- Dunkle Verfärbungen in Ecken, hinter Möbeln oder unter Fußleisten
- Unerklärliche Kopfschmerzen oder chronische Müdigkeit, die sich außerhalb der Wohnung bessern
Wer mehrere dieser Anzeichen bei sich bemerkt, sollte nicht nur den Arzt aufsuchen – sondern vor allem den Keller.
Was Feuchtigkeit mit dem Mauerwerk macht
Jenseits der Gesundheitsrisiken richtet eindringende Feuchtigkeit auch massive strukturelle Schäden an – Schäden, die mit der Zeit exponentiell teurer werden.
Der Zerstörungsmechanismus
Feuchtigkeit im Mauerwerk setzt einen Kreislauf in Gang, der sich selbst verstärkt. Das Wasser transportiert Salze aus dem Erdreich und dem Mauerwerk selbst an die Wandoberfläche. Dort verdunstet das Wasser, die Salze kristallisieren aus. Beim Kristallisieren dehnen sich die Salze aus und erzeugen einen Druck, der den Putz zum Abplatzen bringt und die Mauersteine von innen heraus zersetzt. Dieser Prozess – Fachleute sprechen von Salzsprengung – ist schleichend, aber unaufhaltsam.
Gleichzeitig sorgt die Feuchtigkeit dafür, dass Mörtel und Fugenmaterial aufweichen. Die Tragfähigkeit des Mauerwerks sinkt. Metallische Einlagen, etwa Stahlträger oder Bewehrungen, beginnen zu korrodieren. Holzbalken, die Feuchtigkeit ausgesetzt sind, werden von Pilzen befallen und verlieren ihre Tragfähigkeit.
Wertminderung der Immobilie
Feuchtigkeitsschäden schlagen sich unmittelbar im Immobilienwert nieder. Nach Einschätzung von Sachverständigen und Gutachtern liegen die Preisabschläge bei leichter Durchfeuchtung typischerweise zwischen fünf und fünfzehn Prozent des Immobilienwerts. Bei sichtbarem Schimmel oder erkennbaren Bauschäden können es zwanzig Prozent und mehr sein.
Bei einem Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 400.000 Euro entspricht das einem Verlust von bis zu 80.000 Euro – deutlich mehr als die Kosten einer professionellen Kellerabdichtung. Hinzu kommen indirekte Kosten: Feuchte Wände leiten mehr Wärme nach außen ab als trockene. Die Dämmwirkung des Mauerwerks sinkt, die Heizkosten steigen. In Zeiten steigender Energiepreise ein Faktor, der sich über die Jahre zu erheblichen Summen auftürmt.
Besonders prekär wird die Situation beim Immobilienverkauf. Käufer sind heute sensibilisiert. Ein feuchter Keller ist für viele ein Ausschlusskriterium – oder zumindest Anlass für drastische Preisverhandlungen. Selbst wenn die Schäden oberflächlich gering erscheinen, signalisiert Feuchtigkeit im Keller potenziellen Käufern: Hier drohen versteckte Kosten. Der sogenannte merkantile Minderwert – also der Abschlag, den eine Immobilie allein aufgrund ihrer Schadenshistorie hinnehmen muss – kann selbst nach einer fachgerechten Sanierung noch jahrelang nachwirken.
Was ist eine Kellerabdichtung – und wie funktioniert sie?
Eine Kellerabdichtung setzt an der Ursache an: Sie verhindert, dass Feuchtigkeit überhaupt ins Mauerwerk gelangt. Im Gegensatz zu rein symptomatischen Maßnahmen wie dem Überstreichen feuchter Stellen mit Sperrfarbe oder dem dauerhaften Betrieb eines Luftentfeuchters bekämpft sie das Problem an der Wurzel. Dabei kommen je nach Situation drei grundsätzliche Verfahren in Frage:
- Abdichtung von außen – höchste Wirksamkeit, aber aufwändig (Erdarbeiten nötig)
- Abdichtung von innen – wenn außen nicht zugänglich, schneller umsetzbar
- Horizontalsperre nachrüsten – gezielt gegen aufsteigende Feuchtigkeit
Abdichtung von außen
Bei der Außenabdichtung wird das Erdreich entlang der Kellerwand abgetragen, die Wand freigelegt, gereinigt und mit einem Abdichtungssystem versehen. Je nach Wasserbelastung kommen unterschiedliche Materialien zum Einsatz: kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtungen (KMB) für Bodenfeuchtigkeit und Sickerwasser, Dichtungsschlämmen für drückendes Wasser oder Kunststoffbahnen für besonders hohe Anforderungen.
Anschließend wird in der Regel eine Noppenbahn als mechanischer Schutz aufgebracht und – falls nötig – ein Drainagesystem verlegt, das Sickerwasser kontrolliert abführt. Die Außenabdichtung gilt unter Fachleuten als die zuverlässigste Lösung, weil sie das Wasser dort stoppt, wo es tatsächlich einwirkt. Allerdings ist sie mit Erdarbeiten verbunden und deshalb aufwändiger und kostenintensiver als eine Abdichtung von innen.
Abdichtung von innen
Nicht immer lässt sich eine Außenabdichtung realisieren. Bei direkt angrenzender Bebauung, bei nicht zugänglichen Außenwänden oder wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, muss von innen abgedichtet werden. Hier kommen mineralische Dichtungsschlämmen, Injektionsverfahren oder spezielle Sperrputze zum Einsatz.
Eine Innenabdichtung kann die Feuchtigkeit nicht aus dem Mauerwerk selbst fernhalten – die Wand bleibt feucht. Sie verhindert aber, dass die Feuchtigkeit in den Innenraum durchdringt. Damit wird der Keller nutzbar und die Grundlage für Schimmelbildung auf der Innenseite entzogen.
Horizontalsperre nachrüsten
Gegen aufsteigende Feuchtigkeit hilft weder eine Innen- noch eine Außenabdichtung allein. Hier muss eine Horizontalsperre nachgerüstet werden. Das gängigste Verfahren ist die Bohrloch-Injektion: In regelmäßigen Abständen werden Löcher in das Mauerwerk gebohrt und ein Injektionsharz eingepresst, das die Poren verschließt und eine wasserundurchlässige Schicht bildet. Alternativ kann bei bestimmten Mauerwerksarten eine mechanische Sperre eingebracht werden – etwa durch Eintreiben von Edelstahlplatten oder durch Aufsägen und Einlegen einer Sperrschicht.
Häufige Fehler: Warum Eigenregie oft nach hinten losgeht
Die Versuchung ist groß, einen feuchten Keller selbst in den Griff zu bekommen. Das Internet ist voll von Anleitungen zum Selbermachen. Doch die Realität sieht ernüchternd aus.
Fehler 1: Sperrfarbe auf feuchte Wände
Ein Eigentümer bemerkt feuchte Wände im Keller und streicht sie mit einer Sperrfarbe. Das sieht zunächst sauber aus. Doch die Feuchtigkeit, die weiterhin von außen eindringt, staut sich nun hinter der Sperrschicht auf. Der Druck steigt, bis die Farbe großflächig abplatzt – und der Schaden größer ist als vorher. Die Feuchtigkeit sucht sich neue Wege, die Schäden verlagern sich oft in bisher trockene Bereiche.
Fehler 2: Luftentfeuchter als Dauerlösung
Elektrische Entfeuchter können die Symptome lindern und die Luftfeuchtigkeit kurzfristig senken. Sie bekämpfen aber nicht die Ursache. Solange Wasser unkontrolliert ins Mauerwerk eindringt, laufen sie im Dauerbetrieb – mit entsprechendem Stromverbrauch von mehreren hundert Euro jährlich – und ohne das eigentliche Problem zu lösen. Der Entfeuchter trocknet die Luft, aber nicht die Wand.
Fehler 3: Sanierputz ohne vorherige Abdichtung
Sanierputz ist ein hervorragendes Material, das Salze aufnimmt und die Oberfläche trocken hält – aber nur, wenn die Feuchtequelle zuvor beseitigt wurde. Auf einer Wand, die weiterhin durchfeuchtet wird, ist auch der beste Sanierputz nach wenigen Jahren zerstört. Die Investition war umsonst, das Problem besteht weiter.
Fehler 4: Falsche Diagnose
Der häufigste und folgenschwerste Fehler: Die Ursache der Feuchtigkeit wird falsch eingeschätzt. Kondenswasser wird mit eindringendem Sickerwasser verwechselt. Aufsteigende Feuchtigkeit wird für ein Oberflächenproblem gehalten. Die Maßnahme geht ins Leere, das Geld ist verloren, und das eigentliche Problem verschlimmert sich in der Zwischenzeit.
Woran erkennt man einen seriösen Fachbetrieb?
Kellerabdichtung ist ein Handwerk, das Erfahrung und Fachwissen erfordert. Leider tummeln sich in der Branche auch Anbieter, die mit aggressivem Marketing und unrealistischen Versprechen arbeiten. Die folgenden Kriterien helfen bei der Orientierung:
- Schadensanalyse vor Ort: Ein seriöser Betrieb kommt zuerst zum Schauen, nicht zum Verkaufen. Ohne eine gründliche Analyse der Feuchtigkeitsursache – idealerweise mit Feuchtemessungen und einer Bewertung der Wasserbelastung – kann kein belastbares Angebot erstellt werden.
- Keine Universallösungen: Misstrauen ist angebracht, wenn ein Anbieter für jedes Problem dasselbe Verfahren empfiehlt. Die richtige Maßnahme hängt vom konkreten Schadensbild ab. Wer ohne Bestandsaufnahme sofort ein Pauschalangebot unterbreitet, arbeitet nicht ursachenbezogen.
- Transparentes Angebot: Alle Leistungen, Materialien und Kosten sollten im Angebot klar aufgeschlüsselt sein. Nachträgliche Aufschläge für „unvorhergesehene Arbeiten" sind ein Warnsignal.
- Garantie auf die Arbeit: Fachbetriebe, die von der Qualität ihrer Arbeit überzeugt sind, geben Garantien – teilweise über fünf oder sogar zehn Jahre. Diese Garantie ist ein starkes Qualitätssignal.
- Referenzen und Erfahrung: Fragen Sie nach vergleichbaren Projekten in der Region. Seriöse Betriebe zeigen ihre Arbeit gerne – und können Ergebnisse dokumentieren.
Die WTA (Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege) publiziert anerkannte Merkblätter für die nachträgliche Bauwerksabdichtung, die als fachliche Orientierung dienen können – sowohl für Fachbetriebe als auch für Eigentümer, die verstehen möchten, was technisch sinnvoll ist und was nicht.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Feuchtigkeit im Keller verschwindet nicht von allein. Sie wird mit jedem Monat schlimmer. Die Salze fressen sich tiefer ins Mauerwerk, der Schimmel breitet sich aus, die Bausubstanz leidet. Wer handelt, solange die Schäden noch überschaubar sind, spart langfristig Tausende Euro.
Bestandsaufnahme machen: Gehen Sie in Ihren Keller und schauen Sie genau hin. Feuchte Wände, muffiger Geruch, Salzausblühungen, abplatzender Putz oder sichtbarer Schimmel sind eindeutige Warnsignale. Auch eine dauerhaft erhöhte Luftfeuchtigkeit über 65 Prozent – einfach messbar mit einem Hygrometer für wenige Euro aus dem Baumarkt – deutet auf ein Problem hin.
Ursache klären lassen: Bevor irgendeine Maßnahme ergriffen wird, muss die Ursache identifiziert werden. Ist es Kondenswasser? Drückendes Grundwasser? Aufsteigende Feuchtigkeit durch fehlende Horizontalsperre? Oder eine defekte Außenabdichtung? Die Antwort bestimmt die richtige Lösung.
Sofort richtig lüften: Im Sommer nur nachts oder frühmorgens lüften, wenn die Außenluft kühler ist als die Kellertemperatur. Im Winter kann jederzeit gelüftet werden. Stoßlüften ist effektiver als dauerhaft gekippte Fenster. Die Kellertür zum Treppenhaus sollte geschlossen bleiben, damit Feuchtigkeit nicht in die Wohnbereiche aufsteigt.
Nicht abwarten: Jeder Monat, in dem Feuchtigkeit unkontrolliert ins Mauerwerk eindringt, verschlechtert die Substanz und erhöht die späteren Sanierungskosten. Die Investition in eine fachgerechte Abdichtung ist fast immer günstiger als die Summe der Schäden, die durch Abwarten entstehen.