Immobilienpreise steigen immer schneller

Bonn - Im zweiten Corona-Jahr 2021 sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland weiter gestiegen - und das mit noch deutlich höherem Tempo als in den Vorjahren. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte verteuerten sich Eigentumswohnungen im Bestand, so ein Ergebnis des "Postbank-Wohnatlas 2022".

Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisanstieg gegenüber 2020 inflationsbereinigt bei 14,2 Prozent, er beschleunigte sich damit deutlich. 2020 hatte das Plus noch 9,6 Prozent betragen, im Jahr davor 9,3 Prozent. Dabei kletterten die Preise nicht allein in den Metropolen und, teils noch stärker, in ihrem Umland. Der Trend erfasste auch zuvor eher unbeachtete Städte im ost- und mitteldeutschen Raum - etwa Chemnitz oder Salzgitter, so die Studie.

Anhaltend niedrige Zinsen, ungebremste Nachfrage und ein stagnierendes Angebot hätten 2021 den Immobilienmarkt in Deutschland bestimmt. "Die neuen Rekorde auf dem Immobilienmarkt werden von der Angst vor einer Zinserhöhung sowie steigender Inflation begünstigt", sagte Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts bei der Postbank. "Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach dem eigenen Zuhause nur noch bestärkt und den Radius erweitert." Deutschlands teuerstes Pflaster ist nach wie vor München.

Nirgendwo anders müssen Käufer für den Quadratmeter so viel bezahlen wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand stieg um weitere 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2021 bei durchschnittlich 9.732 Euro pro Quadratmeter. Zweitteuerste Großstadt ist Frankfurt am Main, hier wurden im Schnitt 6.586 Euro pro Quadratmeter fällig. Hamburg rangiert im Ranking der sogenannten Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, mit 6.489 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.528 Euro.

Den höchsten Preiszuwachs unter den Big Seven verzeichnete Düsseldorf: Er lag mit 15,3 Prozent deutlich höher als 2020 (9,4 Prozent) und 2019 (7,8 Prozent). Auf Rang zwei rangierte Hamburg mit einem Plus von 13,4 Prozent. Damit schließt die Hansestadt beim Preisniveau weiter zu Frankfurt auf, wo die Preise nur um 5,8 Prozent zulegten. Auch in Köln, der vergleichsweise günstigsten Stadt unter den sieben Metropolen, zogen die Preise mit 11,8 Prozent stark an.

Dennoch kostete der Quadratmeter 2021 dort nur halb so viel wie in München. Der bundesweit teuerste Landkreis liegt weiterhin in Nordseenähe: Im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum, aber auch Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, kostete der Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Bestand im vergangenen Jahr im Schnitt 7.977 Euro. Auch hier beschleunigte sich der Anstieg gegenüber Vorjahr auf 14,3 Prozent (2020: 4,8 Prozent). Unter den Top 10 der teuersten Landkreise finden sich neben Nordfriesland nur Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes.

In dieser Gruppe legten die Preise im Landkreis Miesbach mit 14,9 Prozent am stärksten zu, so dass der Abstand zu Nordfriesland 2021 nur noch wenige Euro beträgt. Im Landkreis Starnberg schwächte sich der Zuwachs auf 6,2 Prozent ab, wodurch die Region vom Landkreis München von Platz drei verdrängt wurde. Für alle genannten Landkreise gilt laut der Studie: Die Quadratmeterpreise sind so hoch wie nie zuvor. Nur in drei der genannten zehn Kreise liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen noch unter 6.000 Euro, vier von ihnen liegen bereits jenseits der 7.000- Euro-Marke.

Bei der Preisdynamik liefen die Umland-Kreise der Big Seven den Städten den Rang ab: Den höchsten Anstieg verzeichnete der Berliner Speckgürtel, wo eine steigende Nachfrage auf ein besonders knappes Angebot traf: Während das Plus für Eigentumswohnungen im Bestand in der Hauptstadt bei 8,1 Prozent lag, erreichte es im Landkreis Oder-Spree 45,2 Prozent. Und obwohl Potsdam mittlerweile schon fast so teuer wie Berlin ist, legten die Preise dort nochmals um 27,3 Prozent zu. Im Landkreis Dahme-Spreewald mussten Käufer im Jahr 2021 rund 26 Prozent mehr bezahlen als 2020, im Kreis Märkisch-Oderland 23,7 Prozent. Die Unterschiede beim Preisniveau schrumpfen folglich, sind aber noch vorhanden: Während 2021 in Berlin 5.528 Euro pro Quadratmeter fällig wurden, waren es etwa in Oder-Spree 3.490 Euro. "Seit inzwischen zwei Jahren andauerndes Homeoffice hat viele Menschen über einen Umzug aus der Großstadt in das Umland nachdenken lassen", sagte Grunwald. "Trotz deutlich steigender Preise können sich Normalverdienende hier noch am ehesten eine Wohnung mit Arbeitszimmer und Garten leisten, während familientaugliche Immobilien in den Metropolen nicht zu finden sind." In Deutschlands teuerster Stadt München stiegen die Preise 2021 um 9,9 Prozent, im Landkreis Miesbach hingegen um 14,9 Prozent, in Ebersberg um 14,2 Prozent und in Freising um 12,1 Prozent. Obwohl sich Immobilien in Hamburg um 13,4 Prozent verteuerten, konnten die Umland-Kreise Segeberg (17,8 Prozent) und Pinneberg (17,2 Prozent) dies noch toppen.

Allerdings: Trotz der Aufholjagd sind Eigentumswohnungen im Umland weiterhin deutlich günstiger als in der Hansestadt. So ist der Quadratmeterpreis im Landkreis Segeberg mit 3.371 Euro pro Quadratmeter nur rund halb so hoch. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Köln, dessen Preisanstieg (11,8 Prozent) noch von den Landkreisen Rhein-Sieg-Kreis (16,3 Prozent), Rheinisch-Bergischer Kreis (16,9 Prozent) und Mettmann (13,2 Prozent) übertroffen wurde. Rund um Frankfurt am Main verzeichneten etwa der Main-Kinzig-Kreis, Groß-Gerau und der Wetteraukreis eine größere Preisdynamik als die Stadt. Einzige Ausnahme ist Düsseldorf, wo der Anstieg noch stärker war als etwa in Mettmann (13,2 Prozent) oder Duisburg (11,9 Prozent). Die hohen Preise in den Big Seven sorgen aber auch dafür, dass andere Städte in den Fokus rücken. Zu den teuersten zehn Städten Deutschlands zählen Potsdam, Freiburg im Breisgau und Heidelberg - alle drei mit Quadratmeterpreisen jenseits der 5.000-Euro-Marke. Generell haben Eigentumswohnungen im Bestand in allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnernan Wert gewonnen, der durchschnittliche Preisanstieg gegenüber Vorjahr lag dort bei rund 12 Prozent. Am stärksten legten sie mit 29,5 Prozent in Erfurt zu, gefolgt von Potsdam mit 27,3 Prozent und Chemnitz mit fast 22 Prozent. In Bielefeld, Salzgitter und Halle (Saale) lag das Plus bei mehr als 18 Prozent. "Es zeigen sich deutliche Nachholeffekte in den preisgünstigen Großstädten Ost- und Mitteldeutschlands", sagte Grunwald von der Postbank. "Während sich die Big Seven seit Jahren zu neuen Höhen aufschwingen, blieben sehr deutliche Anstiege in den mittel- und ostdeutschen Großstädten lange aus." Trotz der beginnenden Aufholjagd sind viele dieser Städte im Vergleich zu den anderen deutschen Städten ab 100.000 Einwohnern noch günstig. Eigentumswohnungen im Bestand kosteten 2021 im niedersächsischen Salzgitter mit 1.666 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu München nur rund ein Sechstel. Im sächsischen Chemnitz war der Quadratmeter für rund 1.672 Euro zu haben, in der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts, Magdeburg, für 1.984 Euro. Für Kaufinteressierte lohnt laut Studienautoren auch der Blick in die so genannten Mittelstädte. Unter den Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern mit besonders hohem Preisanstieg lagen mit Hof, Amberg, Kempten (Allgäu) und Passau vier in Bayern. Die Hochschulstadt Hof, gelegen an der Saale, war mit durchschnittlich 1.884 Euro pro Quadratmeter in 2021 noch vergleichsweise günstig, wohingegen in Kempten im Allgäu bereits fast 4.000 Euro aufgerufen wurden. Auch in Weimar (Thüringen), Emden (Niedersachsen) und Frankenthal (Rheinland-Pfalz) stiegen die Preise stark an.